入库编号
2025-07-2-471-001
案例名称
柴某贝、付某杨诉李某等案外人执行异议之诉案
——购买抵债房屋的案外人排除执行的条件认定
关键词
民事
执行异议之诉
以房抵债
案外人
排除执行
基本案情
李某诉郭某英、未某印、邯郸某泰房地产开发集团有限公司（以下简称邯郸某泰房地产公司）民间借贷纠纷一案，河北省邯郸经济技术开发区人民法院（以下简称邯郸经开区法院）于2016年8月15日作出（2016）冀0421民初196号民事判决：一、被告郭某英、未某印在本判决生效之日起十日内偿还原告李某本金人民币172.8万元（币种下同）……；二、被告邯郸某泰房地产公司对上述借款承担连带责任。因郭某英、未某印、邯郸某泰房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，李某申请强制执行，邯郸经开区法院于2017年12月26日查封了邯郸某泰房地产公司名下包含案涉房产在内的共计八套房产。2018年8月6日河北省邯郸市中级人民法院（以下简称邯郸中院）作出（2016）冀0421民初196号民事判决书由该院执行的裁定。后柴某贝、付某杨向邯郸中院提出书面执行异议，邯郸中院裁定驳回柴某贝、付某杨异议请求，柴某贝、付某杨遂提起案外人执行异议之诉。
柴某贝、付某杨诉称，案涉房产于2015年10月29日经邯郸某房产中介从张某芳处购得，邯郸某泰房地产公司出具了销售不动产统一发票，确定该房由柴某贝、付某杨购买，并实际居住至今。因上述房产系新房，无法办理不动产权属证书，后被邯郸经开区法院查封。现该小区已可正常办理不动产权属证书，为维护柴某贝、付某杨合法权益，特提起诉讼，请求撤销对案涉房产的查封等执行措施并终止执行。
法院经审理查明：李某申请诉前保全，邯郸经开区法院于2015年12月25日作出（2015）邯县民保字第202号民事裁定，对登记在邯郸某泰房地产公司名下案涉房产在内的共计八套房产予以查封。
柴某贝、付某杨提交的2015年10月29日《房屋买卖（置换）合同》约定，张某芳将案涉房产出售给柴某贝，房款共计420000元。2015年11月6日，付某杨向张某芳转账400000元。2016年1月28日销售不动产统一发票载明，付款方为柴某贝、付某杨，收款方为邯郸某泰房地产公司，不动产名称为案涉房产，金额为303300元。柴某贝、付某杨现居住在该房屋。柴某贝、付某杨系夫妻关系，二人名下无其他住房。
另查明，邯郸某泰房地产公司以房屋抵账方式向张某芳支付工程款，张某芳取得案涉房产权益后对外出售。
河北省邯郸市中级人民法院于2021年11月9日作出（2021）冀04民初128号民事判决：驳回柴某贝、付某杨的诉讼请求。宣判后，柴某贝、付某杨提起上诉。河北省高级人民法院于2023年2月27日作出（2022）冀民终629号民事判决：撤销原判，停止对案涉房产的查封等执行措施。
裁判理由
本案的争议焦点为：付某杨、柴某贝是否就案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，购房人主张排除执行，应当符合在查封前签订合法有效合同、实际占有、支付价款以及非因自身原因未办理过户等条件，或者符合商品房消费者生存权保护的相关要件。
法院认为，在查封前，张某芳基于以房抵工程款取得案涉房产权益，后通过中介出售给付某杨、柴某贝，双方签订书面买卖合同并支付购房款，邯郸某泰房地产公司亦予以认可并为其办理更名、开具发票。上述行为均发生于法院查封之前，应认定购房合同合法有效。
同时，案涉房产系付某杨、柴某贝用于居住的唯一住房，涉及基本生存权保护。相较于申请执行人基于民间借贷形成的金钱债权，已实际居住并支付对价的购房人权益依法应予优先保护。
裁判要旨
在人民法院查封之前，购房人与以房抵债取得房屋权益的债权人签订合法有效购房合同，支付价款并实际居住，且在开发商认可的情况下完成更名手续的，购房人主张其享有足以排除执行的民事权益，人民法院应予支持。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第555条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第309条、第311条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条
一审：河北省邯郸市中级人民法院（2021）冀04民初128号民事判决
二审：河北省高级人民法院（2022）冀民终629号民事判决
（民一庭）
案例评析
本案的裁判价值，在于对执行异议中“购房消费者生存权优先保护”规则的具体展开。法院并未机械以房屋登记状态作为唯一判断标准，而是从交易背景、履约情况与居住事实出发，对购房人权益进行实质审查。
在权利来源认定上，裁判明确指出，购房合同的相对方不必限于开发商本人。在以房抵债情形下，债权人取得房屋处分权后再转售给购房人，只要交易真实、对价合理且开发商认可，即应纳入执行异议保护范围。
在利益衡量层面，法院突出强调了房屋居住属性的重要性。案涉房产系夫妻二人唯一住房，直接关系其基本生活保障，相较于申请执行人的金钱债权，应当给予更高程度的保护。
对实务而言，本案对执行阶段处理“抵债房”“工程款房”具有重要启示意义。购房人一方应重点举证合同签订时间、付款凭证、实际居住情况以及开发商认可事实；执行申请人则不能仅凭登记在被执行人名下，即当然排除案外人权利。
总体来看，本案通过对执行异议规则的柔性适用，体现了执行程序中对实质公平的追求，也为同类案件中购房人权益的司法保护提供了清晰、稳定的裁判路径。
