入库编号
2025-07-2-091-001
案例名称
陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案
——开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担
关键词
民事
房屋买卖合同
商品房销售合同
担保贷款合同
逾期交付
合同解除
法律后果
基本案情
原告陆某、张某千诉称：2021年12月22日，陆某与被告盐城融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订房屋认购合同。12月31日，双方签订《商品房买卖合同》(预售版)，合同约定商品房总购房款为人民币1183680元，首付款433680元，剩余房款75万元，由融某置业公司指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行（以下简称某银行盐城分行）贷款，以按揭方式支付房款。合同签订后，陆某、张某千向融某置业公司支付首付款433680元。
2022年2月21日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。3月23日，该笔借款由某银行盐城分行转入融某置业公司账户。陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月26日已支付贷款本金及利息190430.39元。
融某置业公司未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月，且称已无法向陆某、张某千交付房屋。原告遂诉至法院，请求解除《房屋认购合同》《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》，并由融某置业公司返还购房款、已还贷款本息并承担相应违约责任。
被告融某置业公司辩称，项目停工，短期内无法交房，已主动提出解除合同并退还购房款，但原告拒绝，贷款利息应由原告自行承担。被告某银行盐城分行辩称其为无过错方，有权要求借款人及保证人偿还剩余贷款本息。
法院经审理查明，案涉商品房建设工程已长期停工，短期内无复工可能性。江苏省盐城市亭湖区人民法院作出一审判决，判令解除商品房买卖合同及担保贷款合同，并由融某置业公司返还购房首付款、已支付贷款本息及承担剩余贷款返还责任。二审法院维持原判。
裁判理由
本案的争议焦点在于：商品房买卖合同是否应当解除，担保贷款合同是否应当一并解除，以及合同解除后的责任如何承担。
法院认为，在商品房建设工程长时间停工、出卖人逾期交付房屋且短期内无交付可能性的情况下，合同目的已无法实现，买受人有权依据民法典规定解除商品房买卖合同。
关于担保贷款合同，法院指出，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同虽属不同法律关系，但二者在交易目的上高度关联，构成一个完整的商品房交易结构。商品房买卖合同解除后，购房人订立担保贷款合同的目的不复存在，继续要求购房人履行贷款合同显失公平，应当一并解除。
在合同解除的法律后果方面，法院认为，因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担剩余贷款本息的返还责任，以实现当事人之间权利义务的实质平衡。
裁判要旨
商品房出卖人逾期交付房屋，且商品房建设工程停工、短期内无交付可能性，致使商品房买卖合同和担保贷款合同的合同目的均无法实现的，买受人有权在同一案件中一并主张解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。合同解除后，应当综合考虑交易结构及当事人地位，由出卖人承担返还购房款及贷款本息的责任。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第565条、第566条、第577条、第585条
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条、第21条
一审：江苏省盐城市亭湖区人民法院（2024）苏0902民初3226号民事判决
二审：江苏省盐城市中级人民法院（2024）苏09民终4784号民事判决
（民一庭）
案例评析
本案的裁判价值，在于系统厘清了商品房买卖合同解除与担保贷款合同解除之间的联动关系。法院并未孤立审查各合同的形式独立性，而是从商品房交易的整体结构出发，考察各合同在实现购房目的中的功能定位。
在合同解除条件判断上，裁判的核心并不在于逾期时间的长短，而在于商品房交付的现实可能性。当建设工程长期停工、短期内无法交房时，即便尚未达到合同约定的最长期限，合同目的事实上已无法实现，买受人解除合同具有正当性。
在担保贷款合同处理方面，法院明确强调商品房买卖合同与贷款合同之间的高度依附性。购房贷款并非独立融资行为，而是以取得特定房屋为唯一目的。当该目的因开发商违约而彻底落空，继续要求购房人承担贷款责任，将导致权利义务明显失衡。
值得关注的是，法院在责任分配上坚持风险归责原则。由于合同解除系开发商不能交房所致，开发商既占有购房款和贷款资金，又未履行交付义务，其理应承担返还已收受款项及剩余贷款的责任，而不应将风险转嫁给守约购房人或金融机构。
从实务角度看，本案为“烂尾楼”背景下的纠纷处理提供了明确指引。购房人在开发商无法交房的情况下，有权通过司法途径一揽子解决商品房买卖合同与担保贷款合同问题，避免在多个程序中反复维权。开发商及金融机构亦应充分评估项目风险，合理配置合同责任，以防止交易结构失衡。
总体而言，本案通过整体性审查交易结构，平衡了购房人、开发商与金融机构之间的利益关系，体现了人民法院在商品房纠纷中兼顾交易安全与实质公平的裁判立场。
