入库编号
2025-07-2-121-001
案例名称
刘某建诉某福州市某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案
——未尽安全隐患排查义务的物业服务单位应当对林木倾倒造成的损害承担侵权责任
关键词
民事
物业服务合同
林木倾倒
管理维护
极端天气
不可抗力
侵权责任
基本案情
刘某建系福州市鼓楼区某小区业主，福州市某物业管理有限责任公司为该小区物业服务单位。2024年5月12日，刘某建停放在小区公共停车位的车辆因相邻树木倾倒受损，维修费用人民币2750元（币种下同）。刘某建主张福州市某物业管理有限责任公司未及时处理腐烂树木、未设置警示标志，未尽管理义务导致损害，要求福州市某物业管理有限责任公司赔偿损失。福州市某物业管理有限责任公司辩称刘某建未缴纳停车管理费，且树木倾倒系恶劣天气（6～9级大风）导致，属不可抗力，物业已尽维护责任，不应担责。
法院经审理查明：2024年5月12日，刘某建其名下小型汽车停放在鼓楼区某小区的露天公共停车位。其间，案涉车辆旁一株树木被风刮倒，砸到车辆造成受损。刘某建将车辆交由福州某汽车服务有限公司维修，并支付维修费2750元。福州市某物业管理有限责任公司有向小区业主收取停车管理费，有安排专人对小区内绿化树木进行修剪、养护等管理，但未见对事故发生处的树木进行加固等措施。2024年5月12日中午，福州市气象局有发布黄色预警信号，福州市区及高新区在当天下午将出现6～9级的大风、阵风。
福建省福州市鼓楼区人民法院于2024年10月18日作出（2024）闽0102民初8640号民事判决：福州市某物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向刘某建支付赔偿款2750元。
裁判理由
《中华人民共和国民法典》第一千二百五十七条规定：“因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”福州市某物业管理有限责任公司作为案涉小区的物业服务单位，理应对其所服务区域内的树木、道路等尽到充分、合理的管理责任。
本案中，福州市某物业管理有限责任公司作为专业的物业服务公司，在福州本地每年都常有台风来袭的情况下，在大风天气，理应对绿化树木加强管理，提前预见，采取加固、警示等有效措施，避免小区内树木被风刮倒，造成财产损失、人员伤亡的事故发生。但其在福州市气象局已有黄色预警的情况下，既没有加固树木，也没有对业主警示，故其具有一定过错。
另根据有关风力划分的标准，6～9级大风、阵风尚未达到可使树木拔起，造成建筑物损坏的10级狂风级别，而根据在案证据可认定，案涉树木在一定程度上存在慢性病害的情况。因此，福州市某物业管理有限责任公司未尽到其管理职责，故应当对案涉事故所产生的损失承担相应责任。
案涉事故的损害对象并非特定个体，而可能为任一业主。福州市某物业管理有限责任公司作为整个小区的物业管理单位，服务对象应为全体业主，其以单个业主未缴纳停车管理费而主张免责，缺乏法律依据，亦不合常理。
裁判要旨
物业服务单位的管理职责通常覆盖整个小区的公共区域，包括公共区域的绿化林木。民法典第一千二百五十七条规定林木造成他人损害采用过错推定原则，故在审查物业服务单位是否具有过错、是否已充分履行法定管理职责时，应由物业服务单位一方举证证明其作为小区绿化林木管理人已充分履行了小区安全管理义务，包括根据气象预警及时排查林木倾倒的安全隐患，针对台风暴雨等极端天气提前加固高危树木等职责。在物业服务单位未采取适当措施的情况下，以极端天气构成不可抗力，或者个别业主暂时未缴纳相关物业费用为由主张免责的，人民法院不予支持。
关联索引
《中华人民共和国民法典》第1257条
一审：福建省福州市鼓楼区人民法院（2024）闽0102民初8640号民事判决（2024年10月18日）
（民一庭）
案例评析
本案的裁判重点，并不在于损失金额大小，而在于明确物业服务单位在公共区域安全管理中的风险预见义务与主动防范责任。法院通过适用民法典关于林木致害的过错推定规则，将举证责任明确置于物业服务单位一方，从而倒逼其强化日常管理与应急响应。
在责任认定逻辑上，法院并未接受物业以大风天气为当然免责事由。关键判断在于，大风是否属于物业服务单位可以预见并应当防范的风险。结合当地气候特征及气象部门已发布黄色预警信号的事实，物业理应采取针对性措施，对存在倾倒风险的树木进行排查、加固或设置警示。未履行上述措施的，即难以否认自身过错。
在不可抗力抗辩方面，裁判进一步区分了极端天气与不可抗力的适用边界。只有在达到足以使树木整体拔起、建筑物严重受损的风力等级，且物业已尽合理防范义务的前提下，方可能构成免责事由。本案所涉6～9级大风，尚不足以当然排除管理责任。
值得注意的是，法院明确否定了以个别业主未缴纳停车管理费作为免责依据的抗辩思路。物业服务单位对公共区域的管理义务，来源于整体物业服务合同关系，其保护对象为不特定的全体业主，并不因个别业主的费用履行情况而发生当然减损。
从实务角度看，本案对物业服务企业具有直接警示意义。日常巡查记录、极端天气应急预案、隐患排查与处置留痕，将成为判断是否尽到管理义务的关键证据。同时，对业主而言，本案亦提示，在公共区域因设施、林木等管理瑕疵造成损害的情况下，可以依法主张物业服务单位承担侵权责任。
总体而言，本案通过对过错推定规则的规范适用，清晰划定了物业服务单位在公共区域安全管理中的责任边界，体现了人民法院在物业服务侵权纠纷中对业主财产安全的实质性保护立场。
