入库编号
2025-07-2-111-002

案例名称
华阴市某股份经济合作社诉华阴市某综合市场管理服务中心租赁合同纠纷案
——集体建设用地的出租年限超过二十年的部分无效

关键词
民事
租赁合同
集体建设用地
租赁年限
二十年

基本案情
原告华阴市某股份经济合作社（以下简称某合作社）诉称：某合作社与华阴市某综合市场管理服务中心（以下简称某服务中心）签订的《关于修建南环某市场租地协议》和《关于南环某市场租地补充协议》中合同租赁期限均为三十年。依据《中华人民共和国民法典》第七百零五条“租赁期限部分超过二十年，超过二十年的部分无效”的规定，超过20年后的租赁期限的约定应属无效，某服务中心应返还租赁的土地。遂诉至法院，请求判令：1.某合作社与某服务中心于2001年3月8日签订的《关于修建南环某市场租地协议》和《关于南环某市场租地补充协议》中租赁期限超过二十年部分，即2021年7月1日至2030年6月30日的租赁期限无效；2.解除涉案合同，并支付租赁费用等。

被告某服务中心辩称：案涉合同的标的物是土地，不受二十年期限的限制。按照合同约定，某服务中心是承租南寺村土地修建建筑物，应适用国土资源部《关于规范国有土地租赁若干意见》的相关规定，合同约定的三十年土地使用期限未超过同类用途土地出让的最高年限。

法院经审理查明，2001年3月8日，华阴市某村南寺组与某服务中心签署《关于修建南环某市场租地协议》，约定租期三十年。2001年5月18日，双方又签署《关于南环某市场租地补充协议》，再次确认三十年租期。涉案土地性质为建设用地。

陕西省华阴市人民法院于2023年6月7日作出（2023）陕0582民初128号民事判决，认定租赁期限超过二十年的部分无效，并解除合同。宣判后，某服务中心提起上诉。陕西省渭南市中级人民法院于2023年11月28日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由
本案争议焦点为：集体建设用地出租年限超过二十年的部分是否有效，以及合同解除时间如何认定。

关于出租年限问题。《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地的出租参照同类用途的国有建设用地执行，具体办法由国务院制定。目前国务院尚未制定相关具体办法，在此情况下，应当直接适用民法典关于租赁期限的一般性规定。故案涉集体建设用地出租期限超过二十年的部分依法无效。

关于合同解除问题，案涉租赁期限届满后，承租人继续占有使用土地，出租人未提出异议，合同转为不定期租赁。原告通过提起诉讼主张解除合同，依法应认定合同自起诉状副本送达被告时解除。

裁判要旨
在国务院尚未就集体建设用地出租年限制定专门办法的情况下，集体建设用地的出租期限应适用民法典关于租赁期限的一般规定，即租赁期限不得超过二十年，超过二十年的部分无效。

关联索引
《中华人民共和国民法典》第361条、第467条、第705条
《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第63条

一审：陕西省华阴市人民法院（2023）陕0582民初128号民事判决（2023年6月7日）
二审：陕西省渭南市中级人民法院（2023）陕05民终2039号民事判决（2023年11月28日）

（民一庭）

案例评析

本案的裁判价值，在于对集体建设用地出租期限规则作出了清晰而直接的适用路径，有效回应了实践中长期存在的模糊认识。

首先，法院明确否定了“类推国有建设用地出让年限”的当然适用逻辑。集体建设用地出租并非土地出让，其法律性质仍然属于租赁关系，在缺乏特别规范的前提下，应当回归民法典租赁合同的一般规则。

其次，本案强调了民法典第七百零五条的强制性属性。租赁期限上限并非任意性规范，而是立法为防止土地资源被长期事实占有而设置的制度性边界。即便当事人协商一致，亦不得突破该限制。

再次，法院对不定期租赁及解除时点的处理，也体现出规则的稳定性。租赁期限部分无效，并不当然导致合同整体失效，而是通过转化为不定期租赁的方式，维持法律关系的连续性，再依法行使解除权。

从实务角度看，本案对集体经济组织与市场经营主体均具有明确警示意义。集体建设用地出租合同在期限设计上应保持高度合规意识，试图通过长期租期实现“类出让”效果，存在显著法律风险。

整体而言，本案通过直接适用民法典租赁期限规则，为集体建设用地出租纠纷提供了清晰、可复制的裁判范式，也为相关合同的合规审查提供了明确标准。