在建设工程执行案件中，承包人的建设工程价款优先受偿权通常具有强保护属性，实践中也常被理解为优先于抵押权和普通债权。但是，这一优先权究竟覆盖到什么范围？如果法院对建筑物整体拍卖，或者在流拍后直接裁定以物抵债，建筑物所占用的土地使用权价值是否也应一并优先清偿施工单位？

人民法院案例库入库案例“某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案”对此给出了较为明确的执行审查规则：建设工程价款优先权优先保护的是施工者投入劳动、材料形成的建设工程价值，并不当然覆盖该建筑物占用范围内的建设用地使用权价值。在整体处置房地产时，执行法院应当对建筑物价值与土地使用权价值进行区分，并由相应优先权人分别依法受偿。

一、案件背景：工程款优先权与抵押权在同一房地产上发生冲突

本案源于建设工程施工合同纠纷的执行。仲某公司依据上海仲裁委员会作出的仲裁裁决，向上海一中院申请执行。该裁决确认南某能源公司应支付工程款一亿余元，并确认仲某公司就某能源大厦项目工程折价或者拍卖价款享有优先受偿权。

执行过程中，法院查封了南某能源公司名下位于上海奉贤区的某能源大厦部分房产。案涉房产经过两轮司法拍卖均流拍后，仲某公司表示愿意以二拍流拍价接受抵债。上海一中院遂作出执行裁定，将案涉房地产作价7394万元交付仲某公司抵偿债务。

问题在于，案涉房产并非只有施工单位的工程价款优先权。此前，某银行上海分行已就金融借款合同纠纷取得生效判决，判决确认其可就案涉抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款在相应债权范围内优先受偿。由此，施工单位的建设工程价款优先权与银行的抵押权在同一房地产上发生冲突。

二、争议焦点：建设工程价款优先权是否及于土地使用权价值

本案真正的争议，并不是建设工程价款优先权是否优先于抵押权。根据《民法典》第807条，承包人在发包人逾期不支付工程价款时，可以依法就建设工程折价或者拍卖价款优先受偿。该优先权属于法定优先权，在通常情况下优先于抵押权和普通债权。

但关键问题在于：优先于抵押权，并不等于优先权范围可以无限扩张。建设工程价款优先权保护的是承包人通过施工形成的工程价值，其法理基础在于施工人劳动、材料、资金投入与建筑物价值增加之间的直接对应关系。因此，优先权的对象应限于“该工程”本身对应的价值。

而房地产整体处置时，拍卖价款中通常同时包含两部分价值：一是建筑物本身价值，二是建筑物占用范围内的建设用地使用权价值。施工单位的投入虽然形成建筑物，但并不形成土地使用权本身。土地使用权价值部分若已经设定抵押，则抵押权人对该部分价值享有相应优先受偿利益。

三、裁判规则：整体拍卖款应当区分建筑物价值与土地使用权价值

入库案例明确指出，承包人享有的建设工程价款优先权属于法定优先权，依法优先于抵押权和其他债权，但其效力范围应限于施工者劳动及投入材料结合形成的建设工程部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。

据此，在执行中对建筑物进行整体拍卖后，拍卖款不能简单地全部归入建设工程价款优先受偿范围，而应当区分建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并根据不同权利的效力范围和优先顺位分别清偿。

这也是本案以物抵债裁定被撤销的核心原因。案涉房产经过两轮拍卖流拍后，法院将房地产整体作价交付仲某公司抵债，表面上看是在落实建设工程价款优先权，但实质上将土地使用权价值部分也一并交由施工单位优先受偿，客观上损害了抵押权人某银行上海分行对土地使用权价值部分的优先受偿利益。

四、以物抵债不能突破其他债权人的合法权益边界

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第490条规定，被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务。

这意味着，以物抵债并不是单纯的执行变价替代措施，而必须以不损害其他权利人为边界。特别是在同一财产上并存抵押权、建设工程价款优先权、其他查封债权等多重权利时，执行法院不能仅从申请执行人的受偿便利出发，直接将财产整体抵债。

本案中，案涉房地产上同时存在施工单位的建设工程价款优先权和银行抵押权。若不区分建筑物价值与土地使用权价值，直接整体抵债，就会使建设工程价款优先权事实上覆盖土地使用权价值，进而突破《民法典》第807条所限定的权利对象。这种执行方式虽有利于施工单位迅速受偿，但会改变不同优先权人之间的法定利益格局。

五、对债权人和施工单位的实务启示

第一，施工单位主张建设工程价款优先权时，应当注意优先权范围的边界。工程价款优先权并非对房地产整体价值的当然优先，而是指向建设工程本身折价或拍卖价款。若案涉财产包含土地使用权价值、附属资产价值或者其他非施工形成价值，执行中可能需要进行价值分割。

第二，抵押权人参与执行分配时，不应仅笼统主张“抵押权优先”。在建设工程价款优先权与抵押权发生冲突时，抵押权人更有效的抗辩路径，是明确区分建筑物价值与土地使用权价值，并主张建设工程价款优先权不得及于土地使用权价值部分。

第三，执行法院采取整体拍卖、变卖或以物抵债措施时，应充分审查权利负担。如果同一房地产上存在多重优先权，执行方案应当尽可能通过评估、询价、分配方案或者听证程序明确各部分价值归属，避免因处置方式不当导致执行行为被异议、复议程序撤销。

第四，对于接受以物抵债的申请执行人而言，也应评估后续权利稳定性。如果以物抵债方案损害其他权利人利益，即使已经取得执行裁定，仍可能在执行异议、复议程序中被撤销。施工单位在接受房地产抵债时，应关注抵押登记、查封顺位、土地使用权价值占比以及其他债权人是否提出异议。

六、律师视角：本案规则的核心不是削弱工程款优先权，而是精确界定权利对象

本案并未否定建设工程价款优先受偿权的优先地位。相反，其真正价值在于提示司法实践：优先权越强，越需要明确其权利对象和效力边界。建设工程价款优先权保护的是施工形成的工程价值，而非房地产中所有可变价利益。

对于执行案件而言，房地产往往是价值构成最复杂的财产类型。建筑物与土地使用权在物权规则上具有一体处分的特点，但在优先受偿顺位上，并不意味着所有权利均可不加区分地覆盖整体价值。执行程序既要提高变价效率，也要维护不同权利人之间的法定清偿秩序。

因此，本案对于建设工程执行、金融抵押债权执行以及房地产整体处置均具有较强参考意义。其裁判逻辑可以概括为一句话：房地产可以整体处置，但清偿利益不能笼统归属；拍卖款可以统一形成，但优先受偿范围必须依法拆分。

七、案例信息

案例名称：某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案

入库编号：2025-17-5-202-010

关键词：执行、执行复议案件、以物抵债、抵押权、建设工程价款优先权

裁判要旨：承包人享有的建设工程价款优先权属于法定优先权，依法优先于抵押权和其他债权，但其效力范围应限于施工者的劳动及投入的材料结合形成的建设工程部分，并不及于该建筑占用范围内的建设用地使用权。在对建筑物进行整体拍卖后，拍卖款应当区分建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，并由相应优先权人分别优先受偿。

关联法条及索引：《中华人民共和国民法典》第397条、第807条
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，2022年修正）第490条
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，2020年修正）第23条
执行异议：上海市第一中级人民法院（2024）沪01执异78号执行裁定（2024年5月13日）
执行复议：上海市高级人民法院（2024）沪执复76号执行裁定（2024年9月9日）