案例来源：人民法院案例库，入库编号：2024-17-5-201-016
原案例标题：于某与李某豪执行异议案
裁判要旨概括：房产拍卖中案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的处理规则
一、问题的提出：租赁权不是阻却房产拍卖的“万能盾牌”
在房产执行案件中，被执行房屋进入评估、拍卖程序后，案外人以“我已经承租该房屋”为由提出执行异议，是较为常见的抗辩类型。实践中，这类异议既可能源于真实租赁关系，也可能被用于拖延拍卖、降低成交意愿，甚至通过虚构长期租赁、低价租赁、亲属租赁等方式变相对抗执行。
因此，法院在审查此类异议时，通常不会仅凭一纸租赁合同即停止执行，而是会审查租赁关系是否真实存在、是否已经实际占有使用、租金支付是否正常、租赁形成时间是否合理、租赁内容是否符合交易习惯，以及案外人与被执行人之间是否存在利益关联。
本案的裁判意义在于明确：案外人主张租赁权排除执行，应接受审慎且有限的实体审查。租赁权即便真实存在，也并不必然排除拍卖；只有在其权利性质和成立时间足以影响执行标的处分方式时，才可能对执行程序产生相应影响。
二、基本案情：案外人以房屋租赁权提出执行异议
执行法院依据2013年12月31日作出的已经发生法律效力的上海市奉贤公证处（2013）沪奉证执行字第×××号执行证书，在执行申请执行人李某豪与被执行人胡某良、张某珍公证债权文书一案中，查得被执行人名下位于上海市闵行区保乐路的房产一幢，房产于2013年12月13日设立抵押，抵押权人即申请执行人李某豪。法院遂对该房屋依法进行评估、拍卖。在房屋的处置过程中，案外人于某对上述执行行为提出异议，主张对该房屋的租赁权。 在听证过程中，于某表示，被执行人胡某良曾向其借款总计人民币100多万元未还，故于2013年3月将上述房屋租给其使用，房租抵扣钱款，同年8月签订租赁合同，约定租赁期限20年，且承租人有转租权。目前房屋已被转租给他人。于某向执行法院提供证据如下：一是上海市杨浦区人民法院（2014）杨民一（民）初字第2×××号民事调解书，借条、银行取款明细等，以证明欠款事实；二是2013年9月7日于某与胡某良签订的租赁合同；三是于某与沈某的租赁合同，以证明房屋已由于某再转租给他人。 法院经审查查明：一是杨浦区人民法院的民事调解书确认胡某良分别在2014年1月16日、2月10日和2月20日向于某借款总计460000元，双方在杨浦区人民法院主持调解下达成协议，由胡某良在2014年9月20日前归还于某欠款本金460000元，利息22500元以及于某因此支出的诉讼费用。二是于某和胡某良在租赁合同中约定胡某良将上海市闵行区保乐路某全幢房屋出租给于某，租期自2013年9月7日至2033年9月6日，每月租金8000元，抵扣胡某良借于某之欠款和违约金，租赁保证金100万元，由于某交付胡某良（于某表示该100万元即他给胡某良的借款），于某对房屋有转租权，合同落款日期为2013年9月7日。三是落款署期为2013年9月7日，署名为胡某良出具的借条，借条内容为胡某良向于某借款100万元，并约定借款利息及其他费用。四是于某与沈某签订的租赁合同，租赁期限自2014年6月20日至2016年6月19日，落款日期为2014年6月8日。五是系争房屋现依法核准登记在胡某良名下，并于2013年12月13日设立抵押，抵押权人为申请执行人李某豪，房屋于2014年2月8日始涉多案司法查封。六是执行法院于2014年12月9日曾约谈于某，于某表示系争房屋是其向被执行人胡某良承租，租赁期限自2014年1月17日至2034年1月16日，其后再转租给沈某，并当场提交了与其陈述内容一致的租赁合同一份以佐证，2015年2月2日，于某向执行法院明确表示其在2014年12月9日提交的租赁合同的签订日期为2014年1月16日，即借款当日签订，此外双方再无签订过其他租赁合同。 上海市闵行区人民法院经审查后于2015年5月27日作出（2015）闵执异字第5号执行裁定：驳回于某的异议请求。
从案件结构看，申请执行人的核心利益在于推进房产处置并实现债权清偿；案外人则试图以租赁关系为基础，阻止或限制法院对房屋的拍卖、交付或腾退。双方争议的焦点并不只是“有没有租赁合同”，而是该租赁权是否真实、合法、有效，并足以排除或限制强制执行。
三、裁判规则：租赁权异议应重点审查真实性与对抗效力
本案确立的裁判规则可以概括为：案外人以房屋租赁权为由提出执行异议的，人民法院应当围绕租赁权真实性进行有限实体审查，不能仅凭形式合同即认定其可以排除执行；对于存在事实矛盾、交易异常或串通可能的，应依法驳回其阻却执行请求。
执行异议程序虽然不是完整的实体审判程序，但也并非只作形式审查。特别是在房产拍卖场景中，租赁权往往直接影响拍卖价格、竞买人判断和后续交付难度。如果法院不审查租赁权真实性，执行程序可能被虚假租赁轻易架空。
法院审查的重点通常包括：租赁合同签订时间是否早于查封或抵押权设立；承租人是否实际占有使用房屋；租金是否真实支付且符合市场水平；房屋用途、租赁期限、交付状态是否合理；当事人陈述是否前后一致；案外人与被执行人是否存在亲属、关联企业、共同利益等特殊关系。
四、律师实务解读：承租人异议的证明责任并不轻
很多当事人误以为，只要拿出一份租赁合同，就可以阻止法院拍卖房屋。这种理解并不准确。对于案外人而言，租赁合同只是证明体系的一部分，而不是全部。尤其在执行阶段提出异议，法院天然会关注该租赁关系是否存在事后补签、倒签、虚构或规避执行的可能。
承租人如要提高异议成立的可能性，应当形成完整证据链，包括租赁合同原件、租金支付流水、押金支付凭证、房屋交接记录、物业缴费记录、水电燃气使用记录、装修合同、现场照片、营业执照或实际经营材料等。对于居住用房，还可以补充居住登记、快递收件、邻居证明等材料；对于经营性用房，则应补充经营场所备案、员工办公、客户往来、税务或开票信息等材料。
反之，如果案外人仅提交一份形成时间可疑的合同，缺乏持续租金支付记录，也不能证明其实际占有使用房屋，法院通常难以认定其享有足以阻却执行的真实租赁权。
五、申请执行人的攻防重点：识别虚假租赁与异常交易
对申请执行人而言，面对案外人以租赁权提出异议，不宜笼统否认，而应当围绕交易异常点进行事实拆解。常见审查方向包括：租赁合同是否在查封、评估、拍卖节点前后突然出现；租金是否显著低于市场价格；租赁期限是否异常过长；租金是否一次性支付但缺乏流水；承租人是否长期未实际使用房屋；合同约定是否明显偏离商业常识；案外人与被执行人是否存在亲属、朋友、关联公司或共同控制关系。
在证据层面，申请执行人可以申请法院调取房屋现场勘验情况、物业登记、门禁记录、水电燃气记录、租金流水、工商登记、税务信息以及双方微信、短信、邮件沟通记录。必要时，还可以请求法院对案外人、被执行人、物业人员进行询问，以核对其对租赁细节的陈述是否一致。
如果发现租赁关系明显不符合交易习惯，或者案外人与被执行人陈述互相矛盾，应当明确向法院指出该异议存在恶意阻却执行的风险，请求依法驳回异议，保障拍卖程序继续推进。
六、租赁权成立与排除执行之间仍有距离
需要特别注意的是，即便租赁关系真实存在，也并不当然意味着房产不能拍卖。租赁权与所有权处分并非绝对冲突。实践中，法院可能根据租赁权成立时间、是否具备对抗效力、是否影响交付等因素，决定是否带租拍卖、是否在拍卖公告中披露租赁情况，或者在买受人取得房屋后依法处理租赁关系。
所谓“买卖不破租赁”规则，主要解决的是所有权转移后租赁合同对受让人的约束问题，并不当然意味着承租人可以排除法院对房屋的拍卖。承租人真正能够影响执行的，通常是其租赁权已经合法成立并具备对抗后续受让人的效力；否则，执行程序仍可依法推进。
因此，案外人提出租赁权异议时，应准确选择请求内容。若其目标是确认租赁关系继续有效，应围绕租赁权对抗效力展开；若其目标是完全排除拍卖，则需要更高强度的权利基础。两者不能混为一谈。
七、对交易安排的风险提示：长期租赁必须留下真实履约痕迹
本案对承租人和出租人均有警示意义。对承租人而言，尤其是承租已设定抵押、存在债务风险或权属复杂的房屋时，不能只依赖合同文本。应当关注房屋是否存在抵押、查封、预查封、执行案件等风险，并保留完整履约证据。租赁期限较长、租金一次性支付、装修投入较大的，更应加强尽调和证据留存。
对出租人而言，如果房屋已经进入债务风险或执行程序，仍与关联主体签订异常租赁合同，可能被认定为规避执行。该类安排不仅难以阻却拍卖，还可能引发妨害执行、虚假诉讼或拒不执行等进一步风险。
八、结语：执行异议审查的关键，是防止真实权利被忽视，也防止虚假权利被滥用
房产拍卖中的租赁权异议，本质上是在申请执行人的债权实现、买受人的交易安全以及承租人的占有使用利益之间寻找平衡。法院既要保护真实、合法、在先的租赁权，也要防止被执行人与案外人串通制造权利外观，拖延甚至架空执行。
对律师而言，本案的核心启示是：代理案外人时，应围绕租赁真实性和对抗效力搭建完整证据链；代理申请执行人时，应围绕租赁异常、履约瑕疵和串通迹象进行反制。执行异议案件不是单纯的程序抗辩，而是高度依赖事实细节和证据完整度的攻防。
附：案例关键信息
关键词：执行、执行异议、案外人异议、房屋租赁权、排除执行
裁判要旨：对于案外人主张房屋租赁权要求排除执行的异议审查，应当秉持审慎、有限实体审查的原则，准确认定案外人所主张租赁权的真实性，通过审查租赁合同签订、租赁物的占有使用等细节情况，考察当事人主张的事实之间是否存在相互矛盾之处，防止案外人和被执行人相互串通、利用案外人异议程序恶意阻却执行。
关联索引：《中华人民共和国民事诉讼法》（2023年修正）第238条（本案适用的是2012年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第227条）
执行异议：上海市闵行区人民法院（2015）闵执异字第5号执行裁定（2015年5月27日）
