执行案件中，腾退并不等于简单清场。在涉众型涉农土地租赁纠纷中，如果被执行人将土地违法或违约转租给大量实际种植农户，法院面对的就不再只是申请执行人与被执行人之间的债权实现问题，还会牵涉次承租农户的生产生活、农作物处置、信访风险以及后续系列诉讼的发生。

人民法院案例库收录的“上海市金山区廊下镇某经济合作社与上海某优农业科技有限公司系列执行实施案”即提供了一个具有实务参考价值的样本。该案的核心裁判思路并非否定强制执行，而是强调：在涉众型、涉农型不动产腾退执行中，人民法院应当在依法执行的基础上，审慎选择执行方式，通过执行和解、府院联动、面对面释法明理等方式，尽可能实现权利兑现、利益平衡与矛盾实质化解。

一、案件基本脉络：土地应返还，但现实腾退并不简单

本案源于土地租赁合同纠纷。上海市金山区廊下镇某经济合作社与上海某优农业科技有限公司之间因农村土地承包经营权流转合同发生争议。法院生效判决确认双方合同解除，并要求某农业公司返还422.58亩土地，支付租金约17万元及土地占有使用费等。

进入执行程序后，法院发现某农业公司名下除账户零星余额外，并无其他可供执行财产。表面上看，执行重点似乎应当转向土地返还，即通过强制腾退实现申请执行人的胜诉权益。但本案的复杂性在于，某农业公司已违反合同约定，将案涉土地分割转租给数十位外省来沪种植农户。相关农户在土地上种植花卉、蔬菜、水果等多种农作物，部分农作物具有较长生长周期。

如果采取“一刀切”式强制腾退，极可能造成农作物毁损、土壤破坏及农户经济损失。更重要的是，实际种植农户虽不是原生效判决确定的义务主体，但其生产生活已与案涉土地高度绑定，处理不当将使一个执行案件衍生出大量后续诉讼、信访乃至群体性矛盾。

二、本案争议的实质：执行程序如何处理“案外现实利益”

本案真正的难点，并不是法律上能否要求被执行人返还土地，而是执行程序如何处理已经嵌入案件现场的案外人利益。

从申请执行人的角度看，合同已经解除，判决已经生效，其要求尽快接管土地具有正当性。尤其是在被执行人长期拖欠租金、违约转租的情况下，申请执行人对强制返还土地具有明确利益。

从种植农户角度看，其与某农业公司签订合同时，未必清楚上游土地流转合同对于转租的限制；其投入的种苗、设施、人工和时间，已经形成现实财产利益。若法院机械执行，不仅会使其遭受直接损失，还可能迫使其另行起诉某农业公司索赔，而被执行人本身又缺乏履行能力，最终可能形成“赢了程序、输了效果”的局面。

从被执行人角度看，其违约转租并拒不履行义务，是造成执行困境的主要原因。执行法院当然不能因案外人因素而放任其规避执行，但也不能忽视其行为已经形成的现实利益格局。

因此，本案执行工作的关键在于：既要维护生效裁判权威，又要避免执行行为将既有矛盾进一步扩大。

三、裁判规则：涉众型涉农腾退执行不宜简单适用强制清退逻辑

该案例的裁判要旨明确指出：在涉众型涉农案件不动产腾退执行中，被执行人将案涉土地违约转租给次承租人的，人民法院可以加强府院联动和面对面释法明理，促使申请执行人与次承租人达成和解，避免强制腾退引发后续系列诉讼，促成矛盾纠纷源头化解。

这一规则对于执行实务的价值在于，它将“腾退执行”从单纯的物理交付，提升为利益协调与矛盾治理问题。尤其是在农村土地、农业生产、群体性承租、涉民生经营等场景中，执行法院不能仅以形式上的权属或占有状态作为唯一考量，而应当综合评估执行措施的现实后果。

本案中，法院没有直接采取连根拔起式的强制腾退，而是多次赴现场走访调查，召集申请执行人、被执行人和实际种植农户在田间地头开展面对面座谈，并商请属地政府农业、政法、信访维稳等部门参与协调。最终，某经济合作社同意给予种植农户一定返还宽限期，并对有意愿继续种植的农户直接签订合同，租金较此前降低；被执行人也最终转变态度并主动撤离。

该方案的实质，是绕开不诚信的“中间商”，在保障申请执行人土地权益的同时，使实际种植农户获得继续经营或有序退出的空间，从而实现执行和解与源头治理。

四、律师实务解读：申请执行人不能只提出“强制腾退”四个字

从律师代理申请执行人的角度看，本案提示我们，在涉土地、厂房、商铺、农业基地等腾退案件中，执行申请不能停留在“请求法院强制腾退”的抽象表述。尤其当案涉不动产存在次承租人、实际经营者、员工、农户、设备设施或大量第三方投入时，律师应当提前为法院提供一套具有可操作性的执行方案。

具体而言，申请执行人应当尽量查明现场占有人构成、占有来源、是否存在转租或分租协议、地上附着物或设施设备情况、是否涉及民生经营、是否存在成熟期农作物或易损财产，并将这些情况以书面形式提交执行法院。这样做并不是替被执行人减轻责任，而是帮助法院降低执行阻力，提高实际执结概率。

在执行策略上，申请执行人可以提出分阶段腾退方案。例如，对无合法依据且无现实保护价值的占有人，要求限期腾退；对存在投入、农作物成熟周期或生产经营连续性的占有人，可在不损害申请执行人核心权益的前提下，设置合理过渡期；对有继续合作价值的实际使用人，可以考虑由申请执行人与其直接签约，从而切断被执行人的中间获利空间。

这种思路在商业地产租赁、产业园区腾退、农用地流转、物业经营用房清退等案件中同样具有参考价值。执行的目的不是制造新的纠纷，而是实现生效裁判确定的权利。如果通过合理和解能够更快、更稳地实现接管和收益恢复，申请执行人不必执着于形式上的强制清场。

五、被执行人违约转租时，次承租人权益如何定位

本案并不意味着次承租人当然可以对抗生效判决或拒绝腾退。需要特别注意的是，执行程序中保护案外现实利益，并不等同于确认次承租人具有优先于申请执行人的实体权利。

如果被执行人未经同意转租，次承租人的占有基础可能存在瑕疵。其因此遭受的损失，原则上应当根据其与被执行人之间的合同关系另行主张。但在执行现场，法院仍需考虑次承租人是否善意、是否存在生产生活依赖、是否涉及群体性利益、是否可能因立即腾退造成明显过度损失。

因此，次承租人在执行程序中的利益保护，更准确地说是一种基于善意文明执行理念和矛盾实质化解要求形成的程序性、协调性保护，而非对生效判决义务的实体性否定。

六、对类似案件的操作建议

第一，申请执行前应当尽早完成现场调查。对于腾退类案件，现场情况往往比判决主文更影响执行效果。律师应协助申请执行人拍摄现场照片、视频，统计实际占有人、设施设备、地上物、经营状态和安全风险，并形成书面说明。

第二，执行申请书或后续执行方案中，应当明确提出可执行路径。包括限期腾退、分区腾退、分阶段交付、现场清点、财产保全、第三方协助、政府部门联动、临时管理方案等，而不是仅要求法院采取强制措施。

第三，面对大量次承租人或实际使用人时，可以考虑将“强制腾退”转化为“重新建立法律关系”。如果申请执行人本身需要继续利用相关土地或房产，将实际使用人直接纳入新的合同安排，往往比清退后重新招商更具有经济效率。

第四，对被执行人的抗拒执行行为，应当同时保留追责路径。善意文明执行并不意味着弱化强制性。对于被执行人恶意转租、漫天要价、拒不配合、转移收益的，申请执行人仍可请求法院依法采取限制消费、纳入失信、罚款、拘留等措施，以促使其配合执行。

七、结语：执行案件的真正目标是“案结事了”

本案的典型意义在于，它展示了执行工作中“力度”与“温度”的平衡。对于申请执行人而言，善意文明执行并不是降低其权利保护标准，而是通过更稳妥的方式兑现权利；对于法院而言，执行也不是简单完成财产交付动作，而是要尽可能防止一个案件演变为更多纠纷。

涉众型涉农腾退案件尤其如此。土地背后连接的是生产资料、农户生计和基层治理秩序。律师在办理类似案件时，应当跳出单一强制执行思维，围绕权利实现、现场处置、案外人利益、政府协同和后续稳定经营，设计更具执行可行性的整体方案。

归根结底，真正高质量的执行，不只是把土地腾出来，更是让生效裁判确定的权利能够稳定、持续、低成本地落地。