入库编号

2026-08-2-524-001

案例名称

某银行股份有限公司自贡盐都支行诉张某等借款合同纠纷案
建筑物所有权首次登记后，抵押预告登记权利人能否就抵押预告登记项下抵押物享有优先受偿权，以及提供阶段性保证的房产商保证责任应否免除
（民二庭）

关键词

民事；合同；借款合同；抵押预告登记；建筑物所有权首次登记；优先受偿权；阶段性保证责任

基本案情

张某与黄某珠系夫妻，于2015年向某银行股份有限公司自贡盐都支行（以下简称某银行盐都支行）申请贷款，用于购买一套预售商品房。某银行盐都支行与作为借款人/抵押人的张某、作为抵押人的黄某珠、作为保证人的某地产集团自贡公司（以下简称自贡地产公司）签订《个人购房担保借款合同》，约定向张某发放贷款人民币358000元（币种下同），并将张某和黄某珠所购房产作为贷款的抵押担保；自贡地产公司作为阶段性保证人向某银行盐都支行承诺自借款发放之日起，至借款人取得分户的房地产权属证书并办妥抵押登记手续之日止，为债务承担连带保证责任。黄某珠向某银行盐都支行作出成为此借款共同债务人的承诺，愿意为该债务承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款银行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。之后，某银行盐都支行按照合同约定发放了贷款358000元，并办理了所有权预告登记和抵押权预告登记。自贡地产公司就案涉房屋楼栋办理了建筑物所有权首次登记，即“大产权”登记。由于张某与黄某珠未按合同约定按时足额履行还款义务，且该房产仍登记在自贡地产公司名下，未变更登记至购房人名下，某银行盐都支行也未能办理抵押权登记。某银行盐都支行遂诉至法院，请求判令：1.张某、黄某珠共同归还借款本金276292.07元及相应利息（含罚息和复利）；2.某银行盐都支行对张某、黄某珠抵押房产折价或拍卖、变卖的价款，享有优先受偿权；3.自贡地产公司对上述债务承担连带保证责任。

四川省自贡市大安区人民法院于2023年2月28日作出（2023）川0304民初142号民事判决：一、张某于判决生效之日起十五日内向某银行盐都支行返还借款本金276292.07元并支付逾期利息（含罚息和复利）；二、黄某珠对判决第一项所确定的张某的债务承担共同还款责任；三、若张某未全面履行上述给付义务，则某银行盐都支行可对张某、黄某珠所有的坐落于四川省自贡市某区的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，超过债权数额的部分归张某、黄某珠所有，不足部分由张某继续清偿；四、驳回某银行盐都支行的其他诉讼请求。宣判后，某银行盐都支行提起上诉。成渝金融法院于2023年5月16日作出（2023）渝87民终386号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案中，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，某银行盐都支行已按合同约定履行了发放贷款的义务，张某未按约还本付息，故依法支持某银行盐都支行要求张某返还尚欠的借款本金及利息的诉讼请求。本案的争议焦点为：一是某银行盐都支行要求确认对抵押预告登记项下抵押物享有优先受偿权的主张应否予以支持；二是自贡地产公司对案涉债务应否承担连带保证责任。

一、某银行盐都支行要求确认对抵押预告登记项下抵押物享有优先受偿权的主张应否予以支持

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第一款规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”据此，虽然当事人办理的只是抵押预告登记而非抵押登记，但在诉讼过程中经人民法院审查具备办理抵押登记法定条件的，预告登记权利人可以主张已经取得抵押权，就抵押物优先受偿。

本案中，所涉房屋已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，抵押权依法自预告登记之日起设立，预告登记权利人某银行盐都支行即可直接主张实现抵押权，故某银行盐都支行的该项主张，应予支持。

二、自贡地产公司对案涉债务应否承担连带保证责任

民法典第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”实践中，由于商品房大多采取预售制，住房按揭贷款发放时，作为抵押物的房屋并不一定已经建成，故银行为化解风险，往往会与房产商约定，在发放住房按揭贷款至房屋抵押权设立之前这一特定时段，由房产商提供保证担保。这种阶段性的保证担保，与房屋抵押权担保前后衔接，以房屋抵押权有效设立作为自己的失效条件，属于附解除条件的保证担保。因此，一旦银行就交易房屋合法设定抵押权，即应当认为阶段性保证担保的解除条件成就，房产商的保证责任即应免除。

本案中，案涉房屋虽未办理抵押登记，但根据上述司法解释规定及案涉事实，某银行盐都支行的抵押权已于抵押预告登记之日起设立，其贷款逾期时的优先受偿权已得到保障。因当事人约定的自贡地产公司承担阶段性连带保证责任的合同解除条件已经成就，自贡地产公司的阶段性连带保证责任应当免除。故对某银行盐都支行要求自贡地产公司承担连带保证责任的主张，依法不予支持。

裁判要旨

1.个人购房担保借款合同当事人就所购买的房产办理抵押预告登记，经审查建筑物已经办理所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，金融机构作为预告登记权利人请求就该房产优先受偿的，人民法院依法予以支持。

2.在个人购房担保借款合同中，金融机构与购房人约定以所购房产为贷款提供抵押担保，同时又约定房产商对购房借款提供阶段性保证担保，明确在所购房产完成不动产抵押登记后，房产商不再承担保证担保责任的，该阶段性保证担保在性质上属于附解除条件的保证担保；当所购房产完成不动产抵押登记这一解除条件成就时，房产商对购房借款的阶段性保证担保责任即应免除。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第158条、第221条第1款、第692条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号）第52条

一审： 四川省自贡市大安区人民法院（2023）川0304民初142号民事判决（2023年2月28日）

二审：成渝金融法院（2023）渝87民终386号民事判决（2023年5月16日）

案例评析

本案房屋已办理建筑物所有权首次登记，但尚未登记到购房人名下，也未完成形式上的抵押登记。法院仍在核查预告登记有效等条件后支持银行优先受偿，说明审查不能只停留在是否有正式抵押登记这一项。另一方面，预告登记也不是在所有状态下自动产生相同效果，首次登记、财产一致及登记有效等条件必须具体说明。

登记材料需要形成完整对应。预告登记记载的房屋与首次登记财产是否一致、是否存在失效及具备办理抵押条件，应结合登记簿和相关资料核对。律师不能把楼栋已经取得大产权概括为所有分户抵押条件都当然成立，也不能仅凭房产证未转到借款人名下就否定本案所述权利效果。

阶段性保证的作用，是在房屋抵押利益尚未形成的特定阶段提供衔接。本案法院认定抵押权已经依法设立，约定的保证解除条件也因此成就。保证是否继续，并不只由手续表面完成情况决定，还应结合合同目的及已经形成的法律效果。该判断需以本案的阶段性安排为前提，不能推广为任何房企保证都随首次登记自动消灭。

银行同时请求借款人清偿、房屋优先受偿和房企保证责任，应解释这些请求的衔接关系。已经依法获得抵押权，与继续要求填补抵押未设阶段风险的保证之间，可能发生条件冲突。代理意见不宜在一个请求中强调抵押早已成立，在另一个请求中又不经解释地坚持同一阶段保证尚未解除。

房企答辩需要证明具体保证条款、约定阶段及抵押权成立条件，不能只说自己不是借款人。银行若主张保证另有独立范围或触发条件，也应提供合同材料。本案认定的是附解除条件的阶段性保证，不支持脱离约定分析就得出开发商一律免责或一律连带的结论。

购房人及其配偶的债务关系在原文中亦有具体承诺依据。配偶承担共同还款，不应只由夫妻身份推定。办理类似案件时，应分别核对借款、债务加入或共同偿还承诺、抵押及保证文件，避免把多人签署同一合同理解成各人承担完全相同类型的责任。

本案最终保留借款清偿及优先受偿，并否定房企阶段性保证请求，体现了担保利益已经衔接后的责任边界。它与退房后预告抵押负担承接案件具有不同前提：本案贷款继续履行并发生逾期，后者处理合同解除。律师应先查明合同和登记状态，再解释担保效果和保证条件，使各项请求不会相互矛盾。