入库编号

2026-18-2-520-001

案例名称

周某诉张某所有权纠纷案
业主将住宅作为网约房使用属于改变用途为经营性用房，应征得有利害关系的业主一致同意
（研究室）

关键词

民事；所有权纠纷；住宅；网约房；经营性用房；有利害关系的业主；一致同意

基本案情

周某与张某系浙江省宁波市江北区某小区上下楼邻居，双方各自房屋登记用途均为住宅。2023年，张某将其房屋用于网约房使用，并通过携程、小红书等互联网平台发布房源信息进行宣传、标明价格、接受预订。2023-2025年期间，周某及小区其他居民多次向公安机关、物业部门投诉，反映张某房屋无证开设民宿，房屋位于住宅小区内，房客更换频繁、入住时间不确定，夜间扰民等现象时有发生，致使同幢内其他业主备受纷扰，严重影响了相关邻居的正常生活，同时也带来治安、消防隐患。周某认为，张某在未经有利害关系业主同意的情况下，擅自将住宅改为网约房经营，违反了法律规定，遂诉至法院，请求判令：张某停止对案涉房屋的经营性使用，恢复房屋住宅用途。

另查明，张某案涉房屋内配备房屋使用说明书、安全提示书等，及有偿使用的酒水饮料、毛巾等一次性使用物品，并按照相关要求配备了消防器材、逃生用品等。房客网上订房后按天数结算房费，并向张某办理入住登记、交纳押金，由张某提供开门密码。2025年1—4月，案涉房屋共售出26天。

浙江省宁波市江北区人民法院于2025年6月16日作出（2025）浙0205民初1670号民事判决，张某于本判决生效后三日内停止对案涉房屋的经营性使用，恢复房屋住宅用途。宣判后，张某提起上诉。浙江省宁波市中级人民法院于2025年10月16日作出（2025）浙02民终4242号民事判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案的争议焦点为：案涉房屋作为网约房使用，是否属于将住宅改变为经营性用房。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”住宅小区最基本、最主要的规划建设用途是满足居民居住需求。业主擅自将住宅改变为经营性用房，极易扰乱小区原有居住环境，带来治安、卫生、公共设施损耗等多重隐患，亦会影响其他业主的生活秩序和生活质量。因此，民法典专门设置“住改商”限制性条款，通过严格限制、规范将住宅改为经营性用房的行为，维护区域社会安定秩序和全体业主合法权益。与一般的房屋租赁关系不同，网约房具有明显的经营性质：其一，通过互联网平台发布房源信息，面向社会不特定公众接受预订，服务对象具有随机性与流动性；其二，按日或按小时计收费用，入住周期短暂，周转频率较高，计费方式具有短期性；其三，房源提供者通常配备有偿使用的消耗品、提供入住登记与密码交付服务、负责退房后的清洁维护等服务，具备住宿服务业的经营要素。网约房的上述经营性质，决定了业主如果将住宅用于网约房，必然会给其他相关业主的正常居住环境和生活秩序带来严重干扰，因此，应当将网约房认定为民法典第二百七十九条规定的“经营性用房”，业主未征得有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅作为网约房使用，有利害关系的业主起诉要求其停止经营、恢复房屋住宅用途的，人民法院应当依法支持。

本案中，张某将案涉房屋作为网约房使用，为不特定房客提供短期有偿住宿服务，具有明显的经营性质，属于“将住宅改变为经营性用房”，但其未征得有利害关系的业主一致同意。周某与张某系同一栋住宅楼内业主，张某经营网约房的行为严重侵扰周某正常居住生活。周某作为有利害关系的业主要求张某停止对案涉房屋的经营性使用，恢复房屋住宅用途，于法有据，应予支持。

裁判要旨

网约房具有服务对象随机性和流动性强、入住周期短、周转频率高、实行短期计时收费、提供配套住宿服务等特点，带有明显的经营性质，属于民法典第二百七十九条规定的“经营性用房”。业主未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为网约房的，有利害关系的业主请求其停止经营、恢复房屋住宅用途的，人民法院应当依法予以支持。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第279条、第288条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号，2020年修正）第11条

一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2025）浙0205民初1670号民事判决（2025年6月16日）

二审：浙江省宁波市中级人民法院（2025）浙02民终4242号民事判决（2025年10月16日）

案例评析

房屋仍保持住宅装修，并不说明使用用途没有改变。本案看的是经营方式：互联网公开招揽、不特定住客、按天收费、入住登记和密码交付，以及配套消耗品等住宿服务。判断住改商，应从实际服务和交易结构出发，不能仅看登记用途或经营者将合同称为房屋租赁。

普通居住租赁与网约房经营不能不加区分。本案住客流动、入住周期短，经营安排具备住宿服务要素。律师可以通过平台页面、收费方式、入住说明、预订记录等证明具体经营性质，而不是认为凡是在网上找到租客就属于住改商。互联网只是交易渠道，真正需要查清的是房屋如何被持续使用。

经营规模小也不当然改变用途。原文查明2025年前四个月售出26天，法院仍结合整体模式认定经营性使用。只强调入住天数较少，不能替代对服务性质的回应。但这一事实也不宜被转化为任何偶发有偿使用都当然适用相同结论；仍须根据具体经营特征判断。

住改商须遵守相关规则，并征得有利害关系业主一致同意。本案双方为同栋上下楼邻居，经营行为侵扰正常居住，原告的利害关系具有具体基础。申请多数业主表决通过、取得物业许可或经营者自行配备安全用品，都不能在本案规则下替代所要求的一致同意。

原文同时记录经营者配备消防器材与逃生用品。法院没有因为存在这些设施就否定住改商，也没有仅以缺少设施作出裁判。安全管理与住宅用途、邻居同意属于不同审查事项，改善其中一项不能自动补足另一项。对经营者而言，应在开展业务前分别核查，而不是经营后把设施照片作为全部合法性的证明。

邻居诉讼应将请求准确落在停止经营性使用、恢复住宅用途，并提交产权、经营页面和实际侵扰材料。投诉记录能够辅助说明影响，却不能替代对被告实际经营方式的证明。本案判决未判赔具体损失，不能据此宣称原告已经取得噪声损害赔偿；如另行提出金钱请求，须独立说明损失与依据。

该案例也没有要求房屋必须永久空置，或者禁止所有形式的合法住宅出租。判决指向未经依法同意的经营性使用。代理人既应避免把停止经营请求写成全面剥夺房屋使用，也应防止经营者以改变房源名称继续相同模式。围绕使用性质和具体停止行为明确判项，更便于后续履行与核查。